一、對(duì)房屋拆遷評(píng)估模式的界定
在我國(guó)，各地區(qū)根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，對(duì)城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評(píng)估方法做出了不同的規(guī)定。
按照評(píng)估方法側(cè)重原則不同，現(xiàn)階段的房屋拆遷評(píng)估可以主要?jiǎng)澐譃閮煞N模式：一是與市場(chǎng)接軌對(duì)被拆遷房屋按照市場(chǎng)比較法來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，即市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式；二是由政府制定拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，即政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式。
市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式，主要由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；在評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上，為了保障被拆遷人中的部分弱勢(shì)群體的利益，政府給以＿定的補(bǔ)貼。這種方法是使政府行為和市場(chǎng)評(píng)估行為分開(kāi)，按照各自職能運(yùn)作。采用這種方法的有上海、天津、重慶等地。
政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式，主要參照市場(chǎng)評(píng)估辦法，結(jié)合政府對(duì)被拆遷人中的部分弱勢(shì)群體的保障政策，對(duì)市場(chǎng)評(píng)估辦法進(jìn)行具體規(guī)定，以提高拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，也就是說(shuō)政府的保障政策通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估來(lái)實(shí)現(xiàn)。采用這種方法的有北京、浙江等地。
二、不同拆遷評(píng)估模式的具體運(yùn)用
（一）市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式——以天津市為例
目前主要采用市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式進(jìn)行拆遷評(píng)估的有上海、天津、重慶等地，下面以天津市為例，來(lái)看﹁下如何具體確定拆遷補(bǔ)償金額。
1.首先確定房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格
計(jì)算公式為：
V1=KtKfKmVoA （a）
式中：V1一房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；Vo-評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)；A—被拆遷房屋建筑面積；Kt-房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km-朝向修正系數(shù)。
公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評(píng)估機(jī)構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果作為該類(lèi)房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)（Vo），再根據(jù)同類(lèi)房地產(chǎn)個(gè)體的差異進(jìn)行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中考慮。裝修、設(shè)施因素在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中按一般水平進(jìn)行評(píng)估，被拆遷房屋個(gè)體的裝修差異一般情況不再予以考慮。
2.房屋拆遷補(bǔ)償金額的確定
V=mV1+V2 （b）
式中：V-房屋拆遷補(bǔ)償金額；m—非市場(chǎng)因素修正系數(shù)；V2-其他補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
公式（b）中m值為樓房l～1.9，平房1—2；V2包括搬家補(bǔ)助費(fèi)（300元）、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（300-500元）、電話(huà)遷移費(fèi)（200元）、一戶(hù)一表遷移費(fèi)（240元）、有線電視遷移費(fèi)（100元）等。
（二）政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式-以北京市為例
1.房屋重置成新價(jià)格的確定
首先入戶(hù)調(diào)查登記《房屋條件登記表》，然后結(jié)合婦匕京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的數(shù)據(jù)，編制出計(jì)算表，計(jì)算出被拆遷房屋的重置價(jià)格，并填制房屋估價(jià)表。
計(jì)算公式為：
房屋及附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)十門(mén)窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率十裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)。
2.房屋拆遷補(bǔ)償金額的確定
房屋拆遷補(bǔ)償金額=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
基準(zhǔn)地價(jià)，是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平：基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由政府主管部門(mén)制定并定期公布。
K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。
三、從模式比較看存在問(wèn)題
1.市場(chǎng)原則與非市場(chǎng)原則問(wèn)題
從兩大模式比較來(lái)看，最大的區(qū)別是是否以市場(chǎng)原則為評(píng)估指導(dǎo)原則。例如，在天津市的例子中，房屋拆遷補(bǔ)償金額主要由V1—房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)決定，而其核心Vo—評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評(píng)估，主要考慮市場(chǎng)原則。而在北京市的例子中，房屋拆遷補(bǔ)償金額的一部分由房屋自身重置成新價(jià)格構(gòu)成，一部分由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，而基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)都是由政府主管部門(mén)制定。很明顯，非市場(chǎng)原則將越來(lái)越不適合我國(guó)日益成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。
2.基準(zhǔn)價(jià)確定問(wèn)題
上述方法需要用到評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，并且這些將構(gòu)成房屋拆遷補(bǔ)償金額的核心。因此，這些基準(zhǔn)價(jià)準(zhǔn)確與否，最終關(guān)系到房屋拆遷補(bǔ)償金額準(zhǔn)確與否。而從目前操作來(lái)看，首先，政府部門(mén)很難及時(shí)準(zhǔn)確地制定基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，例如北京市的基準(zhǔn)地價(jià)從1993年首次發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)，直到2002年才修訂了一次。其次，即使是由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算，也是先由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果，實(shí)際上還擺脫不了政府的干預(yù)，還不是完全的市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化。
3.區(qū)位地價(jià)問(wèn)題
上述兩種方法都很明顯的偏重“房屋”拆遷補(bǔ)償，而我們深究房屋拆遷的實(shí)質(zhì)，其實(shí)是該房屋所處區(qū)域的區(qū)位條件發(fā)生了變化，上述房屋的土地用途已經(jīng)不適用于目前該區(qū)域的區(qū)位條件，即根據(jù)目前該區(qū)域的區(qū)位條件，應(yīng)該采用另外一種用途，才能達(dá)到該土地的最有效使用，因此才對(duì)現(xiàn)狀房屋進(jìn)行拆遷。從這個(gè)角度看，拆遷價(jià)值的確定，應(yīng)該主要考慮拆遷區(qū)位土地價(jià)值問(wèn)題。
4.其它修正系數(shù)、參數(shù)問(wèn)題
目前拆遷評(píng)估中都需要用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，例如天津的房屋成新程度修正、樓層修正、朝向修正、非市場(chǎng)因素修正，北京的容積率修正等，也包括在基準(zhǔn)價(jià)中對(duì)區(qū)類(lèi)、檔次等參數(shù)的確定。首先存在的問(wèn)題是這些系數(shù)、參數(shù)多大準(zhǔn)確度上反映不同類(lèi)別間的差異？例如我們看到有些差異是幾何成倍遞增的、有些差異是按等差變化的，實(shí)際中是否如此有規(guī)律？另一個(gè)問(wèn)題是這些系數(shù)、參數(shù)大多數(shù)本身還存在一個(gè)范圍，還需要評(píng)估人員“藝術(shù)地”選擇。而當(dāng)這一范圍相當(dāng)大的時(shí)候，這種選擇就會(huì)變得相當(dāng)困難。
四、原因分析及對(duì)策建議
1.市場(chǎng)原則優(yōu)先，盡快過(guò)渡
毋庸置疑，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益成熟，在拆遷評(píng)估中應(yīng)主要采用市場(chǎng)原則�？紤]到政策的持續(xù)穩(wěn)定性，在一定時(shí)期內(nèi)可能允許逐漸過(guò)渡。但只要市場(chǎng)條件允許，應(yīng)該盡快過(guò)渡。目前在國(guó)務(wù)院拆遷條例中已經(jīng)明確，應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但是否應(yīng)該采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是存在著一些爭(zhēng)議。有的認(rèn)為拆遷估價(jià)應(yīng)該完全按照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：有的認(rèn)為由于拆遷的影響，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，應(yīng)該按照變化以后的市場(chǎng)價(jià)值；還有些認(rèn)為由于拆遷是非自愿的，被拆遷入應(yīng)該得到更多的補(bǔ)償，因此應(yīng)該比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要高一些。我們認(rèn)為拆遷尤其是成片拆遷涉及到較多的社會(huì)問(wèn)題，應(yīng)該在市場(chǎng)價(jià)值上加入一定的修正。
2.健全市場(chǎng)保障體系，完善“基準(zhǔn)價(jià)”這一核心
前已述及，在評(píng)估方法中需用到的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是構(gòu)成房屋拆遷補(bǔ)償金額的核心，但目前這方面還存在較多問(wèn)題。分析其原因，主要是由于要準(zhǔn)確進(jìn)行基準(zhǔn)價(jià)的評(píng)估，需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，但目前有些城市各類(lèi)型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，僅掌握在有些部門(mén)手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒(méi)完全建立。因此，建議各級(jí)政府及主管部門(mén)盡快建立健全市場(chǎng)保障體系，并且充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)的作用。同時(shí)基準(zhǔn)價(jià)的制定也應(yīng)該公開(kāi)、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員在內(nèi)的聽(tīng)證會(huì)方式；基準(zhǔn)價(jià)也要保證定期修訂，房?jī)r(jià)變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次，使“基準(zhǔn)價(jià)”這一核心盡快完善。
3.從“土地最有效使用”出發(fā)，重視土地價(jià)值
對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估，一個(gè)核心概念或者說(shuō)指導(dǎo)思想就是“土地最有效使用”。拆遷評(píng)估面對(duì)的基本是破舊房屋，土地價(jià)值更顯重要。因此建議各地在確定評(píng)估方法中重視土地價(jià)格或區(qū)位價(jià)格的評(píng)估，并且由此重視基準(zhǔn)價(jià)的合理確定。與現(xiàn)有狀況相比，建議基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)該更加細(xì)化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要僅停留在較大選值范圍內(nèi)。
4.加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，建立更科學(xué)的修正系數(shù)指標(biāo)
評(píng)估工作是科學(xué)和藝術(shù)的結(jié)合，但目前拆遷評(píng)估中用到大量修正系數(shù)、參數(shù)，主觀性、經(jīng)驗(yàn)性確定的成分過(guò)大。建議各部門(mén)包括學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，對(duì)各種修正系數(shù)、參數(shù)進(jìn)行科學(xué)的研究，確定符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)修正，使這一基礎(chǔ)工作更具科學(xué)性。
